保利地产2017财报解读：营收下滑、现金流负，规模雄心待解

起点是3000亿，保利地产老大梦未实现，身后融创超车了，2017年这家老牌央企成绩单藏着不少隐忧。

营收与现金流的双负尴尬

2017年，保利地产签约销售额攀升至3092亿元，同比增长近乎五成，最终跨越3000亿门槛。然而，在这个看似光鲜的数字背后，营业收入同比下滑5.46%，降至1463亿元，这属于保利近年来少见的营收倒退情况。公司给出的解释是项目结转节奏方面的问题，可是七大片区当中，仅有中部片区营收处于正增长状态，华北片区更是大幅下跌近40%，很明显这绝不是单纯的结转周期所能解释清楚的。

更加让人感到担忧的是，经营活动现金流净额呈现为负二百九十三亿元。回溯二零一零年至二零一七年这长达八年的时间当中，保利在其中的六年之际该项指标均为负数。与之形成对照的是 ，万科在二零一七年的经营现金流高达八百二十三亿元。分析表明 ，这主要是由于保利为了冲击规模进而提速扩张 、大批获取土地致使的资金压力 ，这种通过耗费资金来换取增长的运作方式风险着实不小。

被融创超越后的反击战

在2017年的销售榜单里面，尽管保利已然迈进3000亿俱乐部，然而却仅仅能够排在第五的位置，还被往昔的追赶者融创给反超了。对于始终一心想要重新回到行业前三的保利来讲，这无疑恰似是当头的一棒。保利的董事长宋广菊于去年的股东会上喊出了有信心重新回到前三的口号，不过实际情形是融创已然跑到了前面。

这种局面下，保利在今年一季度迅速开展反击行动。克而瑞的数据表明，在2018年1月至3月期间，保利达成了销售额878亿元的成绩，此销售额超出融创60亿元数额，保利由此重新回到了第四位。这场排位赛的激烈状况能够明显看出，保利绝对无法接受自身掉队的情形，必定要在规模方面持续投入力量。

史上最大手笔的拿地扩张

2017年，保利有新增项目204个，其新增容积率面积为4520万平方米，且总成本高达2765亿元。此项拿地金额占据全年销售额近九成，同比增幅达128%，该年份堪称保利历史上最为激进的扩张年份、要晓得，在2015年时，保利的拿地投入仅仅是656亿元。而后，2016年保利的拿地投入是1214亿元。

这般几近疯狂之拿地节奏，彰显出保利对规模之极渴望。然而高投入即意味着高风险，众多资金沉淀于土地之上，倘若市场风向陡然转变，这些高价地之去化与盈利皆会面临压力。毕竟二零一七年之营收下滑已然敲响警钟，规模并不等同于收入。

三四线城市占比悄然提升

从销售的结构方面来看，保利还是主要以一二线城市作为重点，其占比达到了82%，然而三四线城市的销售所做出的贡献，相较于2016年而言，提升了10个百分点，达到了18%。保利相关方面表明，这是因为对珠三角城市群实现了全面覆盖，并且在2017年的时候加大了对核心城市周边三四线城市的深入耕耘以及渗透。

在今年开头的前两个月期间，于保利新增加的诸多项目之中存有将近五成是处在二线以及强三线城市范围之内的。易居智库的严跃进表示看法为，鉴于此情形保利后期将会持续并加大朝三四线领域开展投资去进行布局举动。且此番意向目的便是期望如愿尽享由那些城市采取去库存方式并进而能够带来的股息利息等。只不过呢，这样一种转向变化究竟能不能够持续产生有效作用，这是尚还需要借助日后更多时间才能够进行见证核实确认的。

跟投制度能否激发活力

宋广菊曾进行总结，称处于行业排名前三位置的房企能够实现快速发展是依靠三点，分别是对位于三四线城市进行大量投入，民营企业所具备的体制机制较为灵活，以及产品实现标准化。保利在对自身布局作出调整的同一时间，也在体制机制方面作出了相应的改变。在2017年12月这个时间点，保利的董事会通过了关于房地产项目进行跟投的议案，意图借助绑定员工利益的方式来激发团队所具备的战斗力。

然而，跟投制度于央企体系可供产生作用的程度究竟有多大，依旧属于不明朗的状况。万科、碧桂园的跟投达成成功的结果这件事，同它们属于民企的特质以及拥有充分的授权这两方面紧密相连，不可分割。保利身为老牌央企，借助此项制度能不能切实达成激活组织效率的目的，进而使得处于一线的团队勇于做出决策，并且能够做到快速地做出对应反应，这一切都尚需进一步的观察来明确。

三四线红利能持续多久

在保利朝着三四线伸展的当口，风险也于此时逐渐累积起来。链家研究院表明，三四线城市普遍存有这样的状况，那就是人口出现外流，老龄化的态势相当严峻，在长期层面上，需求的支撑显得不够充足。中原地产的张大伟同样持有这样的看法，那就是在2018年的时候，调控方面的重点情形将要转变至三四线，去除库存进而抑制过热将会成为主要去着力实施的任务。

有趣的是，保利放低姿态进入三四线城市时，碧桂园与恒大却朝着一二线城市回归。有接近保利的人作出解释，保利的布局并非单纯下沉，而是围绕一二线城市朝着城市群深入发展。严跃进指出，各家房企都在进行布局平衡用以分散风险。问题在于，当大家都涌入同一条赛道，三四线的红利能够吃多长时间呢？

看过保利的扩张历程之后，你认为这家老牌中央企业明年能够跻身前三吗，欢迎于评论区域留言探讨，点个赞以使更多人瞧见这场房地产领域的排位选拔赛。